日本专家教你考察日本房产的正确姿势！

房产作为大宗商品，一旦投入，资金可不只是“一点点”，动辄好几十万，甚至上百万，哪怕出点问题够让人心疼半天的，因此，置业者们在选择房产的时候总免不了需要仔细研究，甚至实地考察。

海外房产就更不用说了，资产不在身边，买仅仅只是开始，往后的出租和打理才是海外房东们需要操心的地方。

所幸日本房产质量过硬，而且针对公寓项目还有一套十分细致的维护和管理体系，好一点的地段公寓几乎都是自带租约，免去了房主自己招募租客的烦恼，如此看来，当个日本房东真可谓是省事还省心。

不过话说回来，尽管如此，日本房产毕竟大部分都是“有些年头”的二手房，不少置业者还是习惯去实地看过心里才踏实，这也是人之常情，那么，去日本考察房产，都需要注意哪几个关键？以下进入分享环节！

公寓考察三要素：地段、外部和室内

01地段

除了项目的地理位置外，还有项目周边的配套、交通状况和基础设施等，这些都需要纳入到考察的范围。毕竟房子的价值是否有上升空间，未来是否容易出租，都得仰仗地段所赋予的先天优势。这些都是从地图上无法感受得到的。

距离地铁站点有多远：这点很重要，不管放在哪个国家，哪个城市，方便的交通都是人们选择活动区域的硬性需求。

日本公寓一般会建在公共轨道1km范围之内，然而也不局限于此，一般步行在10-15左右是正常范围，步行距离越近，项目的价值则会越高。

附近都有哪些配套：这当中包括了商业配套，如：大型商场、购物场所、商业街等……还有生活配套，如：邮局、幼儿园、中学、超市、便利店等……日本的学校附近不能建立所谓的“厌恶设施”（如变电站、高压电塔、垃圾场等），因此可以更好的保持房产价值，更受租客欢迎。

再来就是看项目所在的区域：政府对该区域的定位以及规划如何，会直接影响到房产的价值上升空间。如，这个区域是旅游区，那就会有很多的商业配套来支撑，游客量也会比较多些；

但如果这个区域是生活区或者商业区，那么在区域内活动的则有可能更多的是当地居民，或者是城市工薪和白领们。

而房主也可以根据区域和人群的定位来判断自己的房产价值是否跟租客的需求相符，以便能够判断项目在未来较长一段时间内的出租状况。

02项目外部和公共设备

公寓是否维护的足够完好，整体的居住环境是否舒适，也会直接影响到租客的居住体验。更是房子安全隐患容易隐藏的地方。因此需要仔细检查。这部分设备包括：

1）大楼的大门入口处：日本的公寓大门大部分都是采用的电子门锁，这是保护住户安全和隐私的道屏障。门锁是否可以正常使用，或者有损坏，若是出现损坏，会让不明身份的人可以随意进出，这就不好了。

2）电梯和公共区域的照明：例如入户大堂、楼道、电梯间等的照明设备是否保养得好，可以避免公寓当中出现监控死角而存在不必要的安全隐患。

3）公寓的外立面维护：由于是二手房，因此就算质量好也不能掉以轻心，既然要考察，就得仔细看清楚。大楼的外立面是否有不干净的痕迹，或者出现墙体裂缝等，可以通过远观、近看和触摸等方式来亲身感受。

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4）垃圾房和垃圾安置处：若是好的公寓楼，一般都会设置有垃圾房，或者专门安置垃圾的地方。可以对照公寓楼的户数来确认垃圾场的大小是否妥当，安置的地点是否会影响到住户的居住感受等。

5）停车场：可以检查一下公寓的停车场是否干净整洁，机动车和自行车等不同类别的车辆停放的规划，还有车位量是否充足，出入口的路线规划是否足够人性化。

6）蓄水池：一般来说，公寓楼里都会配备有蓄水池，以确保整栋大楼的水量供应。但是蓄水池是最需要定期维护的地方，因此若入住，就需要检查好是否有定期维护的贴纸标签。如果没有，就需要向管理公司反应和确认。

7）大楼内的公共区域以及各区域的功能：公寓楼里的公共区域部分，除了实地考察外，还可以通过跟管理公司索取项目图纸来确认，以明确这些区域的使用功能，是否能够满足租客的需求，在出租的时候也方便跟租客说明。

03对房产室内进行检查

一般情况下，日本房子在出租前都是空房出租，对房客来说，他们也不是很喜欢被安置好的各种细软，没有自己“家”的感觉，房东只需要确认好房子内部的硬件部分是否完好即可。这些硬件包括：

1）房屋的地板：地板是否牢固，木质地板是否有因年月和使用方式不佳而出现损坏的情况；

2）室内照明：每个房间的灯是否能够正常打开；

3）门窗：可以通过开、合，拖、拉的方式来确认房间的门窗是否足够牢固，有没有需要调整和修理的地方；

4）墙面：墙面是否足够整洁干净，有没有被涂抹或者有其他污渍的残存，以及是否有裂缝；

5）房间整体布局：是否功能齐全（厨房、卫生间、客厅、卧室等），整体的布局是否合理。一些小户型公寓一般都是开间，但不论家具如何摆放，也要有可以休息和活动的空间，而且越是面积小的房间，就越需要把收纳部分做得足够合理，例如鞋柜、嵌入式衣柜、墙体上的储物架子等等，也要仔细检查清楚；

6）厨房：确认橱柜的清洁情况，橱柜和水池的位置是否合理，排水口是否能顺利排水和是否有堵塞等。可采用的办法就是往水池里放满水，再一次性让其流入排水道，可用干纸巾擦拭排水管道以确认渗漏情况；

7）卫生间：洗脸池的排水管道是否渗漏，可参考厨房水池的测试方法，洗手池和浴室的收纳空间是否充足，浴室的喷洒头是否能正常出水，出水量是否足够，还有地漏是否可以顺利排水，浴缸是否有污渍，浴室整体是否足够清洁等。

公寓维护的好坏直接影响房产价值

虽说大部分海外置业者，在购买了日本房产后都会用于出租，自己并不会去住。但是在房子顺利出租之前，确认好房子的维护状况，既是房主对租客负责的一种表现，也可以尽量避免日后房子在出租过程中出现各种临时问题，省去很多不必要的麻烦。

在选择之前提前考察过项目，实际是考察项目的维护情况。毕竟，就算是日本当地人，之所以选择公寓，很大部分原因也是看重了公寓的管理和维护。

公寓的管理和维护的好坏，会直接影响到房产的价值和出租率。除了实地考察之外，还可以通过跟管理公司索取「重要事项调查报告书」这一材料来进行详细阅览。

至于带租约的公寓，若要实地考察有一点还是需要提醒大家注意，那就是，如果房间里有租客在住着，房主是不能随意入户考察的，只能看除了室内以外的部分。

但按照小路的理解，既然有租客在居住，自然也就无需过分担心房子的整体质量问题，租客在入住之前早就已经自己考察过了。房主只需要在过程中管理好房产，在租客退租时检查好房子即可。这几乎会是相当长的一个时间跨度，所以也就不用过分担心了。

一户建的考察

至于一户建的考察就更方便了，整栋楼都是自己的，室内是好是坏都是自己负责，可以翻新，也可以整修，只要考察好地段、区域还有配套，基本上就可以顺利运营。

其实，日本房产管理公司对房子维护的细致程度，已经提前帮房主过滤掉了很大一部分的担忧。若要实地考察，无非就是例行检查，好让自己更安心罢了。只要不是太偏远或者年代太久远的房产，保值程度还是很高的。

房主只需要按时缴纳维护费用，就可以稳稳的坐收房租了。

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