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最近收到好多小伙伴私信问我：
“东京的房价还能涨吗？”
“现在是不是已经到顶了？”
“世界贸易占会不会影响日本房子和日元？”
今天我就用近期真实数据+自身经验来和大家聊聊这件事。
一、东京房价走势还稳吗？
日本央行仍维持超低利率政策，房贷利率大多在 0.5%～1.0%。
日元汇率也处于低位（2024年平均 1美元 ≈ 145日元），让很多海外买家“抄底资产”。
日本官方数据显示，2024年外资在房地产投资额同比上涨23%，尤其东京核心区域蕞受欢迎。东京23区的新建公寓均价早在2023年就首次突破1亿日元，创历史新高！2024年虽稍微回调到约1.118亿日元，但整体依旧处于高位。 大东京圈周边（如千叶、埼玉）继续补长，2024年有些区域甚至涨了9%-18%！
小结：东京房价目前处于高位盘整，具备较强保值属性。
二、谁还在买东京的房子？
外国人比例增加：亚洲邻国+欧美高净值客户，青睐车站附近的地标公寓，用来自住或収租。
日本年轻人反而买得少了：“以租代买”趋势明显，20-34岁自有房率仅28%。所以未来购房主力可能集中在“中年本地人+海外买家”。
三、东京买房的优劣势？
优势：
1.保值强：地段好+人口密集，抗风险能力高。
2.可出租：东京租房市场稳定，租金有回报。
3.汇率低：外币买家“打折入场” 。
风险：
1.汇率波动：日元若升zhi，换汇后回报或有影响。
2.利率上升：2025年可能加息，持有成本增加。
3.需求变化：老龄化+年轻人不买房，需求两极化。
我个人的看法： 虽然涨幅可能没过去几年那么猛，但东京房产依旧是一个“稳中带机会”的选择。 特别是在2025年大阪世博会前后，日本市场还有潜力值得期待。
当然，关注利率+汇率变化、了解区域差异和政策规则，永远是做决策前的第yi步。
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